深圳中原周评：新政力度略超预期 市场热度显著下降

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由于评估价大幅上调以及对调控新政收紧限购的忧虑，过去三周有大量客户集中过户。不过，上述短期刺激因素已经失效，新政实施后已经开始压抑需求，二手房成交将逐渐回落。

武汉楼盘和南京楼盘的楼市调控政策在上海楼盘出台严厉政策后火速出炉，深圳楼盘也紧随其后，连夜出台了调控政策。目前来看，深圳楼市面临的利空除了325调控政策所提到到的社保“1改3”，二套房“3改4”并且认房认贷外，还包括了评估价可能调高对税费的影响以及深圳特区金融协会从金融层面对银行体系造成的制约。

本周3.21-3.27批售市场继续冷淡，没有住宅拿下预售，仅有两个项目有商业和商业性办公拿下批售。推售方面则有五个楼盘入市。但是在市场情绪受调控政策影响下，整体销售率并不理想，有两个楼盘销售率不及5成。在观望情绪作用下，项目入市的热情也较低，预计新房成交量仍然将维持低位。二手楼盘方面则受到了调控政策的出台和评估价上调传闻的影响，仍然处于较高的水平，但是较上周已经有所回落。政策出台前往往有风吹草动，在此期间客户情绪较为紧张，出现集中过户也是常见的现象。不过，目前调控政策已经出台，预计处于高位的二手成交数据在失去短期刺激效应后，将迅速下滑。

本周3.21-3.27无住宅项目批售，自2月以来至今全市仅有三个住宅项目拿下预售，批售市场异常冷清。

从推盘来看，本周3.21-3.27入市项目较上周有所回升，推售项目为5个，较上期增加2个。总批售套数达到了1520套，较上周上涨超过了1000套。从推售情况来看，大部分销售率均不太理想，有四个项目销售率低于7成，其中又有2个项目销售率低于5成。认筹冷淡导致了销售率的平淡局面。

根据深圳中原研究中心的监测，规土委数据显示本周3.21-3.27一手住宅成交776套，成交面积为约8.37万平米，成交量已经连续三周环比下跌，本周又下降了近14个百分点。新房热度下降的趋势与2月之后批售低迷的逻辑一致，均是此前对调控因素的观望情绪以及调控政策超预期出台后对新房市场的热度打压所致。如果批售无法恢复，以目前的销售热度来讲，恐怕成交量还会在低位徘徊。

本周3.21-3.27二手住宅共成交3602套，成交面积为约31.7万㎡，成交套数环比下降了6.25%，成交面积下降了3.66%，冲高回落。从过去几周的数据看来，春节时期带来的滞后性基本上已经消化完毕，本周与上周过户数量的激增应该要归咎于调控政策。由于评估价大幅上调以及对调控新政收紧限购的忧虑，过去三周有大量客户集中过户。不过，上述短期刺激因素已经失效，新政实施后已经开始压抑需求，二手房成交将逐渐回落。

【土地成交情况】

3月第二周3.21-3.27无土地成交。

【一手供应分析】

本周3.21-3.27无住宅项目批售，自2月以来至今全市仅有三个项目拿下预售，住宅批售市场仍然冷清。不过，本周有两个项目有商业及商业性办公项目批售。其中最引人注目的是万科时代广场批售了1012套商业性办公，总计面积为6.12万㎡。

从推盘来看，本周3.21-3.27入市项目较上周有所回升，推售项目为5个，较上期增加2个。总批售套数达到了1520套，较上周上涨超过了1000套。从推售情况来看，大部分销售率均不太理想，有四个项目销售率低于7成，其中又有2个项目销售率低于5成。认筹冷淡导致了销售率的平淡局面。

虽然有业内人士将深圳出台的调控政策与上海较早前出台的调控政策对比后，声称深圳的调控政策温和可控，但是他们忽略了任何调控政策都有可能在错综复杂的局势下造成蝴蝶效应，特别是在杠杆率较高的深圳市场。而且，在深圳的调控政策中，认贷又认房以及二套房首付从三成调高到四成是比较超预期的，这造成了本周的深圳中原经理指数直接跌到了2014年9月以来的最低点。由于调控政策力度较超预期，新盘批售欠缺以及销售率数据不佳也就不成意外了。3月第一周推盘成交情况

【一手成交分析】

根据深圳中原研究中心的监测，规土委数据显示本周3.21-3.27一手住宅成交776套，成交面积为约8.37万平米，成交量已经连续三周环比下跌，本周又下降了近14个百分点。新房热度下降的趋势与2月之后批售低迷的逻辑一致，均是此前对调控因素的观望情绪以及调控政策超预期出台后对新房市场的热度打压所致。如果批售无法恢复，以目前的销售热度来讲，恐怕成交量还会在低位徘徊。

国庆和春节等节庆因素拖累规土委成交量的录入速度，如果排除掉这些非市场因素导致的成交量低迷外，那么本周的776套的成家水平已经达到了2014年9月以来的新低。去年四季度的一手成交每周平均约为1382套左右，显著高于本周776套的成交水平。而从年初至今，即使受到了春节的影响，但是一手成交每周仍然有1110套左右的成交水平，这也显著高于776套。

从本周的情况看，本周一手成交价格约为5.36万/㎡。不过，成交均价受到成交结构影响，单周的新房价格参考意义有限。近10周深圳全市一手住宅周成交量价走势分区域来看本周情况的话，龙岗、宝安和南山三区仍旧是新房成交的主力区域。本周成交的776套主要集中在宝安和龙岗，其中宝安占比为34.4%，龙岗占比为36.5%。新房成交排行榜上，地铁锦上花园以88套的成交备案连续两周蝉联首位。上周各区一手住宅成交套数占比一手住宅成交排行榜

【二手成交分析】

本周3.21-3.27二手住宅共成交3602套，成交面积为约31.7万㎡，成交套数环比下降了6.25%，成交面积下降了3.66%，冲高回落。从过去几周的数据看来，春节时期带来的滞后性基本上已经消化完毕，本周与上周过户数量的激增应该要归咎于调控政策。由于评估价大幅上调以及对调控新政收紧限购的忧虑，过去三周有大量客户集中过户。不过，上述短期刺激因素已经失效，新政实施后已经开始压抑需求，二手房成交将逐渐回落。

从本周的情况看，二手住宅成交均价仍为5.16万元/㎡，环比基本持平。在此需注意成交价格受到了成交结构的影响，周数据的价格波动较大，参考价值有限。近10周深圳二手住宅周成交量价走势图从二手成交的分区情况来看，本周成交的3841套二手房中，龙岗占比最高为23.9%，其次是把宝安和福田，占比分别为22.4%和17.6%。上周各区二手住宅成交套数占比

本周出炉的工业企业利润增速超预期回升。工业企业产品销售增长加快，工业生产者出厂价格降幅收窄以及石油加工、电气机械和食品等行业对利润增长贡献明显均带动了工业企业利润数据增速同比有所改善。不过，值得注意的是实体经济整体受到压制仍将是大势所趋，在2016年2月后，受到宽松货币政策效果释放的影响，居民物价水平上升速度也显著提高。通胀将对货币政策的持续宽松提出挑战。同时，近期人民币兑美元汇率又开始重新走低，贬值预期或再度重燃。2月的外储数据降幅虽然有所改善，但是资本流出仍然是不争的事实。目前，房地产销售和工业企业利润数据都有所改善，但更多的应该将其视为熊市反弹而不是牛市重临。毕竟，国内经济滞涨和人民币贬值的压力从未消失。

但是，沪、深、汉、宁四城昨日连出楼市调控政策，双双提高购房社保缴费年限和二套房首付比例，象征着新一轮房地产调控正式拉开序幕。从中原集团的数据来看，上海受到调控政策直接影响的购房人群达到了三成。虽然有本地媒体探求小道消息，一度散播深圳政府不再出台调控的传言，但是在上海强力出台调控政策后，深圳受到的政治压力也陡然增高，周五当晚连夜发布了调控新政。新政最为紧要的是二套房认房认贷，调高首付三成到四成。此外，外地户籍购房人士入市的条件也陡然升高。

市场目前的观望情绪较重，而调控政策势必又影响了购房需求的释放，影响到价格的持续攀升。价格的盘整又将进一步提升观望情绪，打击成交量以及短线投机客。预计此前入市的投资客将出现较大规模的获利回吐，需要流通资金和不看好后市的短线客抛盘也有可能出现。今年深圳楼市对于投资客来说，已经不再友好。