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如何评价大型房企频频抛售房地产资产?

2017年12月27日来源:上海证券报行业动态责任编辑:zhangsijie

  仅仅11月一个月,央企华侨城陆续出售了位于深圳、重庆、北京的三处房地产项目,作价合计近80亿元。而这并非个案。据不完全统计,整个11月份,包括招商蛇口、中航、中铁、中海等在内的11家房企密集抛售资产,其中9家为央企或国企,出售标的总金额达到560亿元。在分析人士看来,年底房企频频出售房地产资产,一方面是迫于房地产调控的压力,减压减负、回笼资金。另一方面则是通过剥离不良资产,实现资产结构和投资布局的优化。
  克而瑞房地产研究中心的计算显现,11月,有11家房企涉及出售财物,出售项目共计15个,财物总金额达560亿元。其间,央企有7家,国企有2家,民营企业1家,港资企业1家。从金额上看,仅长实地产出售香港中环中心75%权益的金额就达402亿港元(约合人民币336.86亿元),占比高达六成。
  从单个公司看,央企华裔城兜售财物的动作最为密布,三笔财物挂牌转让包含:5.04亿元全体出售深圳南山的11栋别墅、13.95亿元挂牌转让重庆公司51%股权、56.8亿元转让北京丰台地王项目51%股权,其间重庆华裔城置地项目包含两幅地块。我国航空工业集团旗下两家上市公司中航地产和中航世界控股11月均有兜售动作,其间中航地产作价10.64亿元兜售中航城置业(上海)100%股权,中航世界控股兜售中航万科有限公司60%股权。此外,我国金茂以59.98亿元挂牌转让上海星港世界中心综合体50%股权和丽江紫荆旅行发展有限公司100%股权;招商局蛇口挂牌转让镇江南山构思产业园发展有限公司60%股权及1.36亿元债务,挂牌价格为1.6亿元;中铁地产作价13.73亿元挂牌转让姑苏置业30%股权及13.67亿元债务;中海地产转让北京世纪顺龙房地产公司100%股权及债务。
  今年以来,房企股权转让频现,涉及项目大多处于亏损或高负债状态。据记者观察,在11月出售的15个地产项目中,有10个处于高负债或亏损状态。如华侨城转让的丰台地王项目,截至10月末,项目公司资产总计95.56亿元,负债则高达98.32亿元;首创置业出售100%股权的四川首创远大公司2017年前三季度净利润亏损6560万元,截至2017年9月30日的总资产5.77亿元,总负债则为5.79亿元。
  克而瑞房地产研究中心分析师表示,随着房地产领域宏观调控的不断深入,市场成交持续降温,房企回款难度加大。加之融资政策一直从紧,使得房企的资金来源受到影响,房企减负减压需求大增,大部分主流房地产企业开始主动降低负债率,股权融资需求明显增加。年底冲刺业绩也是一个重要原因。此外,从企业战略层面来看,房企出售一些不符合企业战略发展或不在企业战略覆盖城市的资产,可以达到调整业务结构及布局的目的。
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