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房企卡位租赁市场:可能亏本但每个人都在等待风口

发布时间: 2017-08-03 17:12:14

来源: 网络

分类: 国内动态

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  7月的一个下午,邵伟(化名)自始自终坐在自己的工作室里,摆在他工作桌前的是一份长租公寓的调研材料。他站起来看着窗外的阳光,他的思绪也开端不那么宁静。
  
  “这是我们上海公司给我做的调研陈述,那么多公司都在做长租公寓,我们也考虑要战略进入。”邵伟见到记者,笑着说道。
  
  作为一家知名房企的高管,邵伟正在考虑企业的下一步战略。一二线**城市拿地困难,开发卖楼的可持续性不大。而自己的同行现已开端纷繁布局长租公寓,什么时候进入,怎样进入,开端摆入他们公司的日程。
  
  榜首财经记者注意到,从上一年开端,万科、龙湖、旭辉等房企都不断开端布局长租公寓。越来越多开发商意识到,财物办理将成为未来竞赛的另一种才能。
  
  链家研究院院长杨现领以为,新的房地产阶段现已到来,租借商场是我国房地产商场“最终的盈余”。
  
  战略进入
  
  “前几年基本上都没方法盈余,可是跟着规划和运营才能进步,长租公寓的租金收益仍是很可观的。”龙湖地产CEO邵明晓通知记者。
  
  在上一年8月龙湖中期成绩会上,龙湖董事长吴亚军宣告推出长租公寓“冠寓”品牌。随后,龙湖开端不断布局自己的“冠寓”。依照龙湖的规划,除了已布局的重庆、成都外,“冠寓”还将集合北上广深四大一线城市,及姑苏、杭州、南京、厦门等抢先二线城市。
  
  这样的布局和龙湖本身的战略布局相吻合,在一二线**城市挖掘城市的消费才能。依照邵明晓的了解,这些城市未来的租金会有所进步,在这些城市具有财物也会给龙湖带来安稳的租金报答。
  
  万科是最早进入长租公寓商场的玩家。2015年其就独自成立了租借公寓事务部开展长租公寓,随后开端在几个要点城市进行测验。2016年,万科整合旗下各个分公司长租公寓项目,构成一致的办理渠道以统筹项目拓宽、运营办理、价格批阅及财政结算等事务,并一致为“泊寓”品牌。
  
  也有开发商正在加快进入,作为进入公寓职业的后起之秀旭辉领年20万间集中式公寓,进入职业前三的事务方针。
  
  依据克而瑞统计,现在TOP30房企中,有1/3房企经过不同方法参加到长租公寓领域。
  
  “房企进入长租公寓将让那些创业型长租公寓生计困难,开发商战略进入前几年即使亏钱也无所谓,可是关于还需融资的品牌公寓就寸步难行了。”易居我国CEO丁祖昱通知记者。
  
  等候风口
  
  房企也知道这个职业是微利,甚至可能赔本,可是每一个人都在等候风口。“如果你没有在盈余收割期降临之前提早布局,那你怎样可能享受到过后的盈余呢。”一位房企高管坦言。
  
  巨大的租借商场现在仍是蓝海,和发达国家比,现在国内的租借商场照旧没有把握在组织手中,未来的**能够预期。
  
  链家研究院的一份陈述指出,现在我国的房屋租借商场规划是1.1万亿,估计到2025年,我国租借商场规划将增加到2.9万亿,到2030年将会超越4.6万亿。
  

  “长租公寓是个长时间的事情,或许你刚刚拿下的物业租金并不高,可是跟着城市开展,这儿的人口还会集合,公寓每年的租金上涨可期。一起,关于企业而言未来会的技术越多,关于未来的土地项目获取也越有利。”邵伟这样了解。
  
  此前,一轮本钱进入从前让长租公寓成为焦点,各类创业公寓品牌层出不穷,并开端发明以“增值效劳”为盈余点的商业形式,试图摆脱二房东身份。而房企进入则显得简略许多,更多的是考虑租金收益。
  
  杨现领此前承受榜首财经记者采访时表明,集中式长租公寓的租期一般为10~15年,一般的周期是5~6年,如果运营得好,3~4年就能够开端盈余了。
  
  旭辉做公寓则考虑两个签约年限的一半以内要。这是两本账,一个是现金流的账,一个是赢利账。
  
  风口什么时候降临,我们都不知道,可是越来越多开发商都看到这个蓝海商场。“报答率很安稳,财物会增值。”旭辉集团董事长林中这样评估长租公寓。
  
  新的增加点
  
  克而瑞以为,拿地自我克制份额添加、存量商场降临、培育潜在购房客户等原因促进房企抢滩长租公寓。
  
  融信我国履行总裁吴剑表明,自我克制也并非满是坏事。房地产企业也在活跃寻觅潜在的成绩增加点,持有一些优质的,能够持续发生现金流的物业,能够对冲部分销售商场动摇的危险,增值到必定水平,还能够溢价转让。
  
  跟着存量商场降临,租借商场的重视度随之进步,房企抢占长租公寓,首要是为存量房商场提早布局。在一线城市新房成交量增加不行持续,月供和租金差距加大,租借人口的逐年提升和品牌公寓商场占有率间的缺口较大,长租公寓能够说是租借商场的一大蓝海。
  
  可是,这些“自我克制项目”对开发商的本身实力和本钱运作实力提出了新的应战,对房企的开发形式,特别是不动产的运营形式提出了新要求。
  
  一起,现在长租公寓的盈余形式单一,租金为首要的盈余来源,但前期土地收买、装修改造及租借税费的本钱较高,报答周期长。
  
  世联行2016年年报显示,包含长租公寓在内的财物效劳事务,整体毛利率仅为2.32%,其间首要原因是“拓宽本钱和公寓前期运营本钱”。
  
  依据明源地产研究院对旭辉的领寓分析指出,未来长租公寓将引进一些夹层的资金,就是用基金的形式来做。由于现在本钱也在寻觅好的项目,领寓的项目与地产比较收益是清楚的,并且带有长时间租约,投入组织更定心。这类大的财物办理公司是领寓融资的一个要点,由于本钱也不高,远低于现在公寓运营商融本钱钱,能够用作夹层本钱。因而,平常的资金结构就是70%的外部资金和30%的自有资金,大大减少了自有资金的耗费。一起,现在许多公寓更是把租金打包成金融产品,进而和银行合作,来进一步融资。
  
  而业界普遍以为,最理想的持有财物的人应该是REITs,做不到这一点就很难在世界本钱商场上取得高估值。因而,房企的进入可能最终还会打通金融关口,未来才有更好的收益。

 

责任编辑: yuanmaolin

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