沪上二手千万级豪宅现议价空间

急用钱房东降价250万抛售千万级豪宅纯属个案，但成交量萎缩之下，房东心态渐变。

东地产 虞依唯 方圆

日前，一则“尚海湾豪庭一期一套四房原本报价1750万元，现价1500万元，直降250万。”的消息引发关注。在众多市民纷纷猜测二手房市场是否进入全面降价之时，《东地产财经周刊》以下简称“《东地产》”记者走访了上海楼盘部分区域中介门店，发现“3•25”新政后，大幅降价楼盘只是个案，绝大多数次新房价格依旧坚挺，只不过房东心态确实有所松动，出现了轻微的议价空间。

二手豪宅降价只属个案

就尚海湾豪庭有房源大幅降价的消息，《东地产》记者致电链家地产徐汇滨江C组分行经理张现甫，他明确指出：“这只是个案，那套房子的房东急等用钱，所以才会大幅调低挂牌价，这个与整体市场应该没有什么关系的。”

张现甫表示，从去年10月到“3•25”新政，尚海湾豪庭的价格已经上涨了20%左右，而新政过后，房价水平并没有下降，虽然相对之前的火爆，成交量略微有所下降，但还是每月都有成交，总体来说，成交价和成交量都处于相对稳定的状态。

“尚海湾豪庭的房型较多，又是滨江楼盘，一排可以看江的房源和后排看不到江的价格会差得蛮大，而且每套房源的户型、位置、朝向、业主心态等方方面面，都会影响到这套房源的最终开价，”他进一步透露，“我们这边成交的尚海湾豪庭的四房，总价基本就在1500万-1900万元之间浮动，成交均价就是8万-10万元/平方米，毕竟每套房源的情况都不一样。”

上海鑫君房产总经理钱艳在新静安区做中介已逾十年，此前接到记者来电，皆是处于忙碌状态，多次深夜才能腾出时间回复记者。而此次电话那头的声音却显得失落与疲惫，她感叹：“我们两家店最近都没什么生意。325之前尤其是刚过好年那会生意相当好，325到现在，生意明显不多。”不过，她也同时表示，她所在片区没有出现任何二手房大幅降价出售的现象。

“之前，我听到绿洲雅宾利的二手房价格有点松动，就去看了下究竟，”钱艳举例来说，“但也是个别现象。这个房东开出7.7万元/平方米的底价，而绿洲雅宾利过完年已经到8-9万元/平方米了。相比来说,7.7万元/平方米这个价格不贵了，但如果是 300多平方米的超大面积户型出现这样的低价，其实毫无意义。”

“你要看房子降不降价，要先看一手房，二手房极个别情况不能说明问题。无论是卖家还是买家都还处于观望状态，市场不会出现太大的波动。”她紧接着补充说。

房东心态有所变化

实际上，走访多家中介之后，《东地产》记者发现，今年初时的挂牌价混乱的局面有所遏制，此前房东频繁跳涨的现象已经鲜有发生，房价水分正逐渐被挤出。

“在我接触的二手房交易中，房东的态度已经不再如前段时间那么强硬，而且愿意议价，但议价范围基本上在1%左右 ，鲜有2%，”钱艳告诉记者，“那些愿意议价的房东大部分也是有置换需求的。”

据搜房上的相关数据显示，截至6月2日，黄浦区滨江段的绿城盛世滨江的二手房均价环比下降7.4%。但记者从链家地产汇暻A组物业顾问陈自超处了解到，近两个月以来，整个黄浦区二手房的挂牌价较为稳定，绿城盛世滨江也没有出现大幅降价的情况。

“目前，绿城盛世滨江新房单价都超过10万元/平方米，二手房成交单价也基本在8万元/平方米以上，”陈自超进一步透露，“‘降价’并非真的降价，而是体现在房东这里。‘沪九条’的出台让房东丢失了一大批买房者和租房者，没有人抢房，房东底气自然降了不少，房东更容易让价，最终成交价有望比挂牌价低出20-50万元。”

大幅涨跌不现实

此外，《东地产》记者在走访中发现，部分区域的二手房价格甚至还有上涨的迹象。

链家地产绿中海A组的物业顾问杨天昊就表示，最近房价水平还是偏向上走的趋势。

“徐泾这边的新房源很少，像新虹桥雅苑，前两个月价格还在每平方米4万多的，现在很多房源的挂牌价都到5万元/平方米以上了，”他举例说明，“徐泾这波新房涨得非常快，年前，虹桥正荣府还是37000-38000元/平方米的样子，现在已经到48000元/平方米了。最近的地价又不断上涨，房东自然就把挂牌价往上调了。”

中原地产盈港路分行经理孙林同样表示，最近一段时间以来，青浦城区的房价也有所上涨，“之前还有一定的议价空间，但是现在这个空间越来越小了。”

记者了解到，青浦新城房龄稍微新一点的小区，一套面积80-100平方米的小三房，过年时总价基本在220万元左右，目前已经上涨至250-260万元，成交均价基本都在28000-29000元/平方米。

业内人士指出：“从二手房市场的价格走势看，部分城市类似深圳楼盘此前涨幅过大，所以出现个别楼盘降价的可能性是比较大的。但仅仅为个别现象。而对于其他城市来说，实际上还是有很大的差异的。基本上价格不会有太多松动，除非是非常急于去改善住房的。”

钱艳等中介从业者认为，二手房价格近期可能会因为现象的出现而涨价，成交量可能也会有所上浮，这是因为房东的市场预期是在发生变化的。这一点实际会使得近期二手房价格难以下跌。但是如果市场交易不如以前活跃，盲目加价的意义其实并不大。