苏州一小区业主众筹1600万 把烂尾楼改造成邻里便民中心

苏州楼盘一幢烂尾了13年的6层大楼，底层被改造成居民买菜购物的邻里便民中心，而改造所需的1600万元，竟是小区业主众筹而来。昨日，扬子晚报记者接到市民反映称，邻里便民中心已经从5月1日起开始试营业，极大方便了周围居民的生活，然而，中心的相关证照迟迟没能办下来。更令人惊讶的是，这幢烂尾楼除底层和地下车库已经改造完工外，其他5层准备改造时被相关部门“叫停”，如今依旧外墙裸露，窗户仅用塑料薄膜遮挡，安全隐患非常大。

扬子晚报全媒体记者 张毕荣 文/摄

昔日污水横流的烂尾楼

成了干净整洁的邻里便民中心

这幢6层烂尾楼位于苏州市吴中区宝带西路美之国小区，已经矗立13年之久。美之国小区属于苏州市吴中区开发较早的小区之一，地理位置比较优越，紧邻苏州轨道交通4号线出口，小区内分布着别墅、多层以及高层住宅，住着2000多户居民。之前曾经因为物业公司纠纷问题，使得该小区“名声在外”。

记者昨天来到美之国小区的东北角，找到了这幢烂尾已久的大楼，烂尾楼与小区居民楼之间已经被一道围墙分隔开，共有6层高，外墙红砖裸露，靠近马路的一侧被巨幅广告牌遮挡，地下车库已经施工完毕，里面停放了几十辆小区居民的车辆。

小区业主陆建军告诉记者，没改造之前，地下车库里全是污水，垃圾遍地，污水腐臭发酵产生的大量沼气，甚至有爆炸的危险。后来，小区业主自筹资金，请来工人将地下车库里的污水抽干，并重新施工粉刷，安装了照明以及监控设施，便于小区居民停车。

记者走进烂尾楼的底层，这里改造成了邻里便民中心，肉类、蔬菜、卤菜、水产等摊位应有尽有，看上去干净整洁。为了保障食品安全，中心位置还单独开设了农副产品农药残留物检测室，专门配置了一台农药残留物检测仪，工作人员可以随时进行相关检测。另外还配备了开水间、洗手间等公用便民设施，可谓是一应俱全，极大方便前来购物的居民。治安方面，邻里便民中心每个出入口都配备了安保人员，以保障秩序和安全。

美之国小区业主刘女士告诉记者，她已经在这个小区住了10年，之前家里买菜要跑很远的地方，来回一趟将近一个，所以她每次都会买很多菜，但时间长了吃不完就不新鲜。如今有了这个便民中心，感觉非常方便。

据了解，目前烂尾楼一楼2000多平方米的面积已基本改造到位，进驻商家80多户，接下来还会根据居民和顾客需要，适当增加一些便民服务摊位。

一百多位业主出资改造

其中一人独自掏了1000万

据小区业主陆建军介绍，2004年前后，美之国小区楼盘开发商因资金链问题，在小区东北角留下了这幢烂尾楼，人防、雨污分流等综合验收项目都没做，后来连公司也注销了。

由于美之国小区实行的是自治管理，资金不足，工程技术人员少，现有力量只能维护正常的公共区域设施维修和保养，无力对烂尾楼进行改造。去年8月，美之国小区业委会和物业公司协商，决定由小区业主出资，对烂尾楼进行分期改造。

陆建军说，小区业委会之前开过几次会议，对于改造这幢烂尾楼，同意者占了大多数，就是因为这个邻里便民中心能极大方便大家的生活。

陆建军告诉记者，包括他在内，共有100多位小区业主自愿出资，其中出资最多的业主，个人拿出了1000万元左右，最少的出资数百元至上千元不等，最终众筹了1600万元的建设资金用于烂尾楼改造。

改造工程于去年9月2日开工，在物业公司监督下进行，先是将烂尾楼地下室里的大量污水抽干，改造成室内停车库，再将一楼改造为邻里便民中心。

业主众筹1600万后是否会有收益？陆建军说，由于前期投入较大，目前还没有获得任何收益，虽然改造项目主要是出于公益性质，但也要确保业主的投资不会受到损失，今后运营好的话，投入的成本可以慢慢收回来。对于未来的收益，将尽可能回馈给投资的业主，部分收入也将用于小区环境维护，包括改造小区内的部分地下车库。

便民的同时却“不合法”

只能“偷偷”试营业，顾客不多

对于烂尾楼改造，居民周先生觉得很好：“这里的烂尾楼已经存在了很长时间，之前还有流浪人员睡在里面，里面的环境脏乱不堪，而且地下车库还散发着腐臭的气味，我每次从这里经过都是绕着走，现在改造成邻里便民中心，出门就能买到菜，不仅方便了附近的居民，而且也美化了环境，提升了小区的品质。”

不过，看起来整洁卫生、品类齐全的邻里便民中心，前来消费的顾客并不是太多，整个市场看上去有些冷清。有小区居民向记者透露，这个方便居民的菜场其实并不“合法”，因为相关手续还没办下来，仍然处于无证经营的状态。市场试营业时也没敢大范围宣传，因此顾客并不多，好多人还不知道这里开了个菜场。

据陆建军介绍，因为烂尾楼产权方面的历史原因，工商执照等相关证照还没能办下来。不仅如此，当他们准备进行烂尾楼外墙以及其他楼层改造时，被相关部门“叫停”，督促其停工整改。

由于产权不明晰，有些居民也对市场“不合法”的情况表示了担忧。

政府回应

擅自装修存安全隐患

可能会取缔

苏州市吴中区城区行政服务中心办公室主任茶永军告诉记者，美之国小区留下的这个烂尾楼，由于开发商与施工单位打官司，曾经被法院查封过，并没有进行竣工备案，所以搁置至今。

2015年8月，由“美之国花园业主委员会”“美之国物业管理有限公司”署名报告吴中区城区管委会，上报业主要求对193号楼进行综合整治的诉求。随后，吴中区城区管委会对此给予了督查指示意见，责成小区业委会和物业公司立即对此进行整改，尽快杜绝安全隐患，彻底改善其周边环境。

经过业主代表大会多次协商，决定由部分业主自发自愿出资，先期对该楼进行自治自救综合整治，但在整治过程中，吴中区便民服务中心陆续接到部分市民投诉，反映这幢烂尾楼主体结构完工后即停工，未进行验收，加上长年搁置缺乏维护，存在很大的安全隐患，不适合建造装修商业设施。

吴中城区管委会接到投诉后，安排城建监察支队于今年3月28日至项目现场检查，处办结果显示，美之国小区烂尾楼擅自装修未经相关部门批准，目前吴中高新区管委会正在协调相关单位依法处理。后续的装修工程也被“叫停”。

茶永军表示，关于新建的邻里便民中心的营业执照等手续，政府部门暂时不同意办理，政府部门也考虑过对已经形成的商业设施进行取缔，不过目前还没有具体实施方案。

律师说法

参与众筹，要考虑到项目可行性

对于小区业主自筹资金改造邻里便民中心这一做法，苏州丁晓农律师事务所主任律师臧祝文认为，这个项目在施工前，首先要考虑到手续是否完整，因为每个项目都有施工期限，过了施工期限，施工合法性很难保证。

另外，项目施工之前，项目组织者应该对烂尾楼进行结构安全性检测，万一大楼发生坍塌事故，造成人员伤亡和财产损失，项目组织者有可能承担刑事责任。此外，还需制定专业的整改方案，进行工程价款评估审计，具体花了多少费用明明白白，即使日后遇到纠纷也有据可查。

臧祝文认为，小区业主众筹资金改造烂尾楼的做法，出发点是好的，不过，业主、开发商、施工单位之间的关联性不确定，这个项目到底属于谁？确权问题都没有解决，利益分配更无从谈起，所以存在隐患比较大。

臧祝文提醒，参与众筹前一定要考虑到项目可行性，千万不能盲目投资。很多人觉得人多力量大就匆忙上马，事实上这个项目涉及很多利益平衡问题，以后遇到的矛盾会很尖锐。